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小户型商铺租售活跃度高 沿街门头房投资风险较小
2014-06-09 17:14 来源:青岛早报 作者: 评论:0

关键词: 小户型商铺沿街门头房投资投资风险

摘要:商铺投资堪称物业投资中的“顶尖游戏”,一直不乏投资的传奇故事。比如最为人津津乐道的台东万达广场。如果2000年左右在台东商圈或是东部商圈投资一间街铺,如今一年的租金有可能抵得上当年的售价。因此,许多人都有“一铺养三代”的梦想。不过,投资失败的反面例子也是俯拾皆是,有业内人士坦言,由于关系商铺人气的原因很多,就算是专业人士,在商业项目开业前也很难断言哪个商铺一定是旺铺。以至于有人说“投资商铺就像押宝”,虽然有些玄乎,但也有一定的道理。

商铺投资堪称物业投资中的“顶尖游戏”,一直不乏投资的传奇故事。比如最为人津津乐道的台东万达广场。如果2000年左右在台东商圈或是东部商圈投资一间街铺,如今一年的租金有可能抵得上当年的售价。因此,许多人都有“一铺养三代”的梦想。不过,投资失败的反面例子也是俯拾皆是,有业内人士坦言,由于关系商铺人气的原因很多,就算是专业人士,在商业项目开业前也很难断言哪个商铺一定是旺铺。以至于有人说“投资商铺就像押宝”,虽然有些玄乎,但也有一定的道理。

但投资商铺毕竟还有一些基本的规律。当下青岛市民投资商铺要考虑哪些因素呢?记者近日采访岛城楼市专家、投资达人、业内人士,一起分享商铺投资的策略要点。

【方向】社区门头房风险很小

我们此前分享的投资案例中,有人投资社区商铺,虽然回报不是特别高但很稳定。而投资综合体或是商区的内铺,有的获得十几倍回报,有的却血本无归。那么到底是投社区商铺还是商业项目的内铺呢?

楼市专家张百忍认为,投资哪种商铺首先要了解他们的风险性大小。“商铺分了很多类,老百姓大部分都可以接受的是沿街铺,也就是门头房,为什么门头房大家可以接受呢?因为它风险低。像其他的铺是内铺、内街,他们的接受程度不高,但收益有可能高。比如一条路上有十几个商铺都是门头房,其他的开不了业,但是不影响你,你可以开业。其他的生意不好,但是你的生意可以很好。但是如果是商业圈的内铺,比如里面有20家铺,其中19家都倒闭了,只有你在开业,你是不可能经营好的,所以命运都是捆绑在一块的,这就是风险性。”

张百忍认为,内街商铺是商业里最难的一种业态,做活需要众多的细节因素。一个长坡可能就会影响商铺的人气,门前的一棵树可能就会挡住门头,导致生意萧条。有的内街商铺处在大坡上,上坡下坡的坡度大,就不符合人们在消费时力求舒适的消费习惯。他认为,分析商铺的位置优劣时要有人性化的意识,人都是图方便、图省事,哪里便利哪里人多。比如目前的新都心地块商业网点,张百忍认为面临最大的问题是立交桥,立交桥比花坛面临的影响更大,做商业一定要符合人的本性,解决好绕立交桥的问题。

青岛社科院的有关专家也表示,城市综合体需要大量的人气来进行支撑,因此选址是非常关键的。近年来不少新建的综合体位置相对来说比较偏,仅能吸引周围居民进行消费,没有形成商业氛围,无法吸引外部客群,就不能聚集人气,投资这样的商铺前景就不乐观。

【选择】投资小商铺好转手

选择住宅的时候,户型和面积是重要因素,在投资商铺时,这同样很重要。张百忍建议,首先要谨慎选择商铺面积,此外商铺的户型很重要,选择户型结构合理、有效使用面积高的商铺,一来便于经营,二来物业公司也方便管理;

“现在好卖的都是小户型,比如面积在100平方米左右,客户能承受的价格在每平方米2到3万之间的商业网点最好卖 。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周表示,很多大面积的网点,虽然单价很低,甚至比住宅贵不了多少,但仍因动辄上千万的售价而吓走了很多投资客。“客户手头的资金有限,虽然成交量中有动辄数千万的网点,但九成的成交量是100平方米以下的商业网点。”他说,这部分客户有一个典型的特点,本身已经有多套住宅,再购买住宅无法贷款,无法享受优惠利率,他们把目光瞄向了小户型的商业网点,通过购买商业网点获得升值和房租获利。

【算账】搞清回报率长远打算

商铺投资资金门槛高,技术含量也高,算清回报率是个基础。山东太平洋房屋商业部经理郝银广建议市民多了解要购买的商铺周边铺面的成交价格,要多打听周边商铺的租金价格,商铺价格是由租金决定的。只要租金价格清晰,今后的投资收益就能知道个八九不离十,会有效控制风险。衡量商铺的性价比可以通过租金和价格,如果20年的租金可以达到购房价格,才属于收益较为稳定的。他表示,有一种情况会使投资商铺出现风险,要注意规避:就是在购买商铺当年,该商铺周边租金价格虚高。

记者采访业内人士了解到,青岛市场一般商铺的年租金递增在3%-5%之间,而售价的上涨则远高于这个数字,这也造成了租金、售价越来越脱节。据了解,2008年之前,青岛商铺投资回收期基本在18-20年之间,如今达到了25-30年。采访中21世纪不动产青岛泛海名人店业务人员介绍,在闽江路周边,目前投资一间商铺,按现在的租金,收回投资至少需要30年时间,而且多数商铺交易税比较高。业务人员表示,房东对售价预期过高,买家并不买账,“回报率在4%-5%就算好商铺了。”

提醒二手商铺交易税费挺高

如今,许多人把目光投向了商铺市场,但忽视了如果想转手获利,商铺价格上涨收益中的很大一部分要交税。业内人士提醒,投资网点房,要考虑到税费问题,而二手网点的高税费和高单价,也造成了交易难的情况。

一位商铺持有人王先生告诉记者,自己在台东有间商铺,年租金接近20万元,去年底的市场价在550万元,但因急需资金,标价450万元出售,这已经算比较低的价格,但因为交易税超过100万元,所以虽然降价但等了一个月也没有找到买家。

记者采访了解到,二手房商铺的税费中介很难说清,一个重要原因是它的计算比较复杂,非专业人士一般很难搞清楚。业内人士介绍说,简单来讲,二手商铺主要税种营业税、个人所得税和土地增值税都是按增值部分征收,与上手成交价和本次成交价之间的差额有很大关系。持有年代越长,增值越高的商铺,一旦交易税费就越高。

据仲量联行上海和华东区研究部总监周志锋介绍,国内商业物业转让,卖家要交的税有印花税、营业税附加、个人所得税和土地增值税。个人所得税、土地增值税是以增值部分征收,其中有一些扣除项目。

周志锋说,个人所得税是按物业增值部分的20%征收。土地增值税则采用累进税率,其中增值低于50%的部分,按30%征收;50%-100%的部分,按40%征收;100%-200%按50%征收;200%以上按60%征收。他举例说,如果以200万元的价格买进一间商铺,以400万元卖出,扣除一些持有期间发生的成本之后,粗略估算应缴纳的税在160万元上下。

正规交易当中,这些税都要由卖家承担。但按青岛二手房交易的惯例,通常卖家得净价,而交易税都由买家承担。此外,买家还要缴纳契税和印花税。

责任编辑:赵梦雅

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